call-big
Уточнить
у менеджера
call-big

Новости

31.05.2016

Благоприятный момент для инвестиций в недвижимость Украины наступил

По словам бизнесмена Александра Ярославского, в настоящее время рынок недвижимости Украины практически достиг дна и, тем самым, стал интересен для инвестиционных проектов. То есть, если доверять словам олигарха Ярославского, способ хранения средств в депозитах можно заменить покупкой украинской недвижимости. Так ли это?

 

2015 – ГОД ЭКОНОМИЧЕСКИХ РАЗОЧАРОВАНИЙ ДЛЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В прошлом году для рынка недвижимости был, как никогда, неудачный, провальный год.

Вследствие девальвации национальной валюты, приведшей к обнищанию украинцев, сделки по купле-продаже недвижимости свелись к минимуму и составили всего 8170 квартир (данные предоставила консалтинговая фирма ARPA Real Estate). Это означает, что рынок недвижимости упал на 40% по сравнению с 2014-м годом и сократился в четыре раза, по сравнению с 2013-м годом. Падение продаж длилось целый год, с каждым месяцем сделок становилось все меньше и меньше. Фактически рынок сейчас перестал быть дефицитным, на каждого потенциального покупателя ожидают 6–7 десятков различных вариантов покупки. Хотя, много вариантов просто сняты с продажи.

Ассоциация специалистов по недвижимости в лице председателя комитета Эдуарда Бразаса, полагает, что спрос на недвижимость в настоящее время наблюдается только среди тех, кто имеет накопления в валюте. По мнению господина Бразаса, до 90% сегодняшних сделок – это бюджетные варианты, 1- или 2-комнатные квартиры с небольшим метражом, стоимостью в эквиваленте до 30 тыс. долларов. Фактически теперь владелец накоплений в валюте решает, что купить: новый автомобиль среднего класса или небольшую квартиру. И в большинстве случаев, решение перевешивается в сторону приобретения жилья.

 2016 – ПАДЕНИЕ ЦЕН И РОСТ ПРЕДЛОЖЕНИЙ

В 2016 году наблюдается рост предложений (в феврале предлагаются к продаже 18665 объектов вторичного жилого фонда, что составляет на 3,7% больше, чем в январе, а также на 3,4% больше, чем в феврале прошлого года).

А цены на вторичном рынке тем временем продолжают падать. Мартовская средняя стоимость квадратного метра «вторички» составляет порядка 38 тыс. грн, что на 4,7% меньше февральской стоимости «квадрата». Если оценивать, как удобнее, в долларовом эквиваленте, то это 1444 долларов за 1 кв.м, что на 1,3% ниже, чем в феврале и на 14,4% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года.

Иначе обстоит дело с новостройками. Госстатистика предлагает данные, что объемы строительства в прошлом году упали на 19%, что говорит о спаде в строительстве еще более ощутимом, чем общее снижение экономической стабильности в Украине. Данные, которые озвучил основатель ГК «КВВ Групп» Е.Казьмин: «Сокращение жилищного строительства на 4%, а объемы работ по возведению нежилого фонда снижены на 26%. Однако, в Киеве и в крупных областных городах строительство продолжается, что привело к росту предложений на «первичке» в городах-«миллионниках».

Так, только в декабре прошлого года консалтинговая компания City Development Solutions (CDS) зафиксировала 34 новых строительных проекта, что составляет 15,5 тысяч квартир. Это на 15% больше, по сравнению с 2014 годом. В марте 2016 года 55 компаний предлагают жилье в 130 новостройках. То есть на лицо оживление рынка новостроек.

Только в столице предлагается около 40000 объектов. Покупательский спрос явно не покрывает число предложений, что вынуждает застройщиков быть максимально «лояльными» к потенциальным покупателям. Отсюда и значительные уступки для инвесторов: скидки, акции, льготный курс. Но почему-то на ценах первичного рынка недвижимости это мало заметно, и жилье дорожает. Средняя мартовская стоимость киевского квадратного метра составляет порядка 23,6 тыс. грн. Это больше на 2,3%, чем в начале года, но, вместе с тем, на 6,8% меньше по сравнению с мартом прошлого года.

ВРЕМЯ ПОКУПАТЬ НАСТУПИЛО? ИЛИ ЕЩЕ ПОДОЖДАТЬ?

По мнению девелоперов и риэлторов, рынок первичного жилья уже достиг дна, и падения не стоит ожидать. Хотя, средняя стоимость вторичного жилья может еще стать ниже на 10–15% в долларах. Это может произойти, если продажа будет срочной.

Выше упомянутый Бразас и Сергей Костецкий, аналитик SV Development, сходятся во мнении, что, если для вас покупка жилья – насущная необходимость, то сейчас не стоит откладывать с покупкой, и время для обретения недвижимости благоприятное: цены невысокие, а продавцам свойственна повышенная сговорчивость. Те, кто хочет срочно продать квартиру, готовы снизить цену и торговаться до 3–5% от первично заявленной стоимости.

В настоящее время недвижимость – низкодоходный актив, но отличный способ сохранений сбережений. Так что это можно считать инвестицией, но не нужно. Как утверждает Бразас, в ближайшие лет 10 не стоит ожидать роста цен на недвижимость. Если вы вкладываете средства в покупку недвижимости в качестве инвестиции, то это не должны быть более пятой части ваших накоплений.

Многие приобретают жилье, чтобы сдавать его в аренду. Безусловно, это неплохой способ постоянного дохода. Но, как объяснил Костецкий, окупаемость такого жилья уже не 10 лет, как было раньше, а все 30. Аренда – это 5–6% годовых дополнительного дохода по итогам такого инвестирования, тогда как в более «жирные» периоды на аренде можно было получить до 8% годовых. Хотя, по мнению Бразаса, до 10% годового дохода сдаваемое жилье может принести, если предлагать его в посуточную аренду. Но такой способ заработка является уже не пассивным доходом, а, скорее, объектом бизнеса. Кроме того, курсовая разница способна «съесть» все доходы, ведь покупается жилье по долларовой цене, а сдается – в национальной валюте.

Еще один способ – купить первичное жилье и сдавать его. По мнению Дениса Седакова, генерального директора компании New City Developers, это не самая хорошая идея, так после всех расходов на капитальный ремонт такого жилья ожидается доход всего в 2–3% годовых. Если же перепродать «первичку» в первые 2–3 года, то инвестор и вовсе понесет убытки, так как расходы на оформление и налог 5% на продажу «съедят» всю прибыль.

В общем, олигарх Ярославский советует покупать жилье. Время пришло. Важно только понять, зачем оно вам – для жизни или для заработка?