call-big
Уточнить
у менеджера
call-big

Новости

31.05.2016

Как проверить застройщика и его новострой?

Краткий обзор юридический тонкостей, о которых не каждый застройщик скажет.

Многих интересует покупка жилья в доме, находящемся на стадии строительства, ведь такое жилье обойдётся гораздо дешевле готового. Особенно актуально это сейчас — в кризисное время. Рынок недвижимости не остановился, а даже наоборот — новостройки стали пользоваться большим спросом по причине своей низкой стоимости. Но в то же время есть риск связаться с «липовым» застройщиком. Чтобы не стать жертвой чьих-то афер нужно знать некоторые юридические нюансы о строительстве, инвестировании и покупке жилья. Сейчас мы эти нюансы рассмотрим.

ЗЕМЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Для начала надо проверить основу всех основ, без которой даже законченная постройка не принесёт вам пользы — целевое назначение земельного участка. К сожалению, есть фирмы, практикующие строительство на не предназначенном для этого участке. Потом они стараются узаконить уже готовую постройку. И если с частным домом это ещё как-то проходит, то с многоэтажкой лучше не рисковать. Перед тем как инвестировать в строительство, убедитесь что оно ведётся законно, на участке, отведённом под строительство. Застройщик обязан предоставить вам документ о праве собственности на землю (гос.акт) или же договор её аренды, где указано елевое назначение участка. Если по документам земля отведена для частного строительства или сельскохозяйственных работ, а на ней по факту будут строить многоэтажный дом — лучше не ввязывайтесь в это дело.

Подтвердить госрегистрацию участка застройщик может, предоставив вам выписку из земельного кадастра или из единого реестра прав на недвижимость. На акте или договоре аренды должна быть специальная отметка с печатью и номером.

РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОВЕДЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

После проверки документов на землю можете приступить к разрешению на строительство. Зависимо от того, насколько сложный объект необходимо построить, разрешение может быть засвидетельствовано двумя документами:

  • разрешение на строительство;
  • декларация о начале проведения строительных работ. Декларация должна быть утверждена на государственном уровне — архитектурно-строительной инспекцией.

В декларации описаны все подробности об объекте, например, его этажность. Бывает что в документе указано, что будет проводиться строительство девятиэтажного дома, а в прайсах застройщика говорится о двенадцатиэтажном. Если это ваш случай — откажитесь от инвестирования.

Разрешение на строительство не содержит подробной информации, потому, когда вам предоставляют разрешение, требуйте к нему заключение госэкстпертизы с приложением.

ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Инвестируя в недвижимость, которая по факту ещё не построена, вы не приобретаете квартиру — вы приобретаете права на получение её в будущем. Сделка купли-продажи недвижимости может быть осуществлена только, когда строительство объекта уже завершено и он сдан в эксплуатацию. Продажа прав на получение квартиры в ещё не построенном доме сейчас осуществляется по нескольким основным схемам:

  • заключение предварительного договора купли-продажи;
  • продажа облигаций компании-застройщика с последующим их погашением недвижимостью;
  • продажа имущественных прав на жилье;
  • продажа прав через фонд финансирования строительства.

Иногда схемы комбинируются и для продажи ещё не существующей квартиры используется одновременно две из них. Какая бы схема ни использовалась — риск один и тот же — вы приобретаете права на квартиру, которой ещё нет, и не факт, что будет. Всё что вы получаете — это право потребовать квартиру, когда объект будет завершён.

Отдельно стоит сказать о таунхаусах и дуплексах. Приобретая такой вид жилья, вы становитесь совладельцем, а не единственным владельцем квартиры/дома. Потому в будущем, при продаже или каких-либо подобных действиях, вам придётся согласовывать всё со своим соседом.

ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

Очень важно при инвестировании в недвижимость изучить все детали договора. Особое внимание стоит уделить пунктам, которые указывают на сроки оплаты, содержание квартиры (ещё до того, как вы станете её владельцем) и порядок оформление права собственности. В содержание квартиры может входить, например, отопление даже в то время, когда вы фактически не будете в ней ни проживать, ни ремонт делать, ни даже являться её владельцем.

Также поинтересуйтесь тем, когда будут оформляться документы на квартиру и кто конкретно будет их оформлять. Может случиться так, что вы приобретёте жилье в новострое, где часть жителей уже получили права на квартиру и сформировали ОСМД. В таком случае общество совладельцев многоквартирного дома будет диктовать вам свои правила.

Отдельно стоит сказать об инжинерных коммуникациях. Сейчас на рынке недвижимости достаточно много привлекательных предложений, но есть риск, что отзываясь на такое предложение вы станете владельцем квартиры без коммуникаций. В результате на опрату подведения коммуникаций вы потратите много времени, сил и финансов. При осмотре квартиры обязательно проверьте наличие всех коммуникаций, так как без воды и электричества вам в ней даже ремонта не сделать.

 

Подытожим. Для того чтобы уберечь себя при инвестировании денежных средств в свое будущее жилье необходимо внимательно и ответственно изучить:

  • историю компании-застройщика и её репутацию;
  • документы на землю;
  • разрешение на строительство;
  • договор.

 

Не жалейте времени на то, чтобы перечитать все пункты договора, даже если вас уверяют что он «стандартный» и «ничего “такого” там нет».

Будьте внимательны и инвестируйте правильно!