call-big
Уточнить
у менеджера
call-big

Новости

31.05.2016

Первые шаги при покупке квартиры в Киеве

В материале использованы выдержки из реального дневника семьи, покупавшей «трешку» на Борщаговке.

Вы решили купить квартиру в Киеве? Если ваш выбор – жилье в строящемся или сданном доме, то вам достаточно проверить благонадежность подрядчика, почитать, какие относительно строящегося объекта оставляются отзывы. «Подводные» камни при покупке жилья в новостройках могут возникнуть на финальном этапе. Сдача дома может задержаться, или возникнет заминка с оформлением документов, в самом доме могут отсутствовать подключенные коммуникации, и как худший вариант – подрядчик объявит себя банкротом и приостановит строительство.

Рискованные шаги могут быть и у тех, кто решается приобрести жилье на вторичном рынке. Основные факторы, на которые надо обратить внимание при покупке жилья из фонда вторичной недвижимости:

  • Цена – зависит от района, удаленности транспортной развязки, этажности (первый и последний этажи всегда дешевле), состояния жилья.
  • Документы – вторичное жилье предполагает наличие таких рисков, как: квартира в залоге у банка, наличие несовершеннолетних прописанных детей, возникновение иных владельцев, претендентов на наследство и т.п. Желательно воспользоваться услугами проверенных нотариусов, могущих провести анализ объекта недвижимости.
  • Техническое состояние жилья и коммуникаций, возраст дома, когда делался последний капремонт и менялся лифт.
  • Косвенные факторы: благонадежность соседей, состояние придомовой территории и подъезда.

 

Из дневника: «По словам риелторов, сделанный ремонт только на 0,5% удорожает стоимость квартиры. Если квартира в хорошем районе или добротная «сталинка», то даже отсутствие стеклопакетов и незастекленный балкон не остановят потенциального покупателя. Как и венецианская штукатурка и испанский кафель не превратят «хрущевку» в элитное жилье».

 

ИЗУЧАЕМ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Маркетинг рынка недвижимости эластичен только для квартир, пользующихся повышенным спросом: 1-комнатных или 2-комнатных. Более многокомнатные квартиры могут годами быть выставлены на продажу по одной и той же цене – спрос на вторичное жилье с большим количеством комнат невелик. Тем, кому нужна большая площадь, решаются на покупку жилья, но только уже в новостройках.

Из дневника: «Ситуация, в которой оказались мы, другого выбора, как покупка «вторички» – не оставляла. Нужно было продать свою гостинку, доплатить разницу  и купить жилье, в которое предстояло сразу въехать и жить. Средств на ремонт в новострое, снять жилье или гостиницу, пока будет делаться ремонт, не было!

Изучая цены на недвижимость, сопоставляя со своими сбережениями и желанием остаться жить на Правом берегу, понимали, что вырученных средств за гостинку с доплатой хватит на «двушку» возле Индустриального моста или на трехкомнатную квартиру в спальной Южной Борщаговке.

Выбор был сделан в пользу большей площади, пусть и не с самым желанным месторасположением. Но тем, кто прожил более 30 лет в «малосемейке», будет понятно, что означает иметь вместо одной комнаты – сразу три…».

Среди покупателей вторичного жилья большой площади с приемлемым состоянием – семьи, которые не располагают свободными средствами на благоустройство и ремонт жилья в новостройке.

ДЕЙСТВУЕМ САМОСТОЯТЕЛЬНО

Из дневника: «Хотите найти хорошую квартиру на вторичном рынке? Это возможно, если на начальном этапе вы не станете привлекать риэлторов, а начнете искать варианты самостоятельно. Интернет-сайты продающейся недвижимости, газеты объявлений вам в помощь…».

Жилье без посредников практически отсутствует на рынке недвижимости Киева, чаще всего, за каждой квартирой закреплен «свой» риелтор, а иногда и несколько – из разных агентств недвижимости, если хозяева размещают данные по своей квартире сразу в нескольких агентствах. Так что, в дальнейшем вся ожидаемая и пугающая вас волокита с оформлением сделки у нотариуса включена в стоимость комиссионных риелтора (2,5-5% стоимости квартиры: в зависимости от того, действует риелтор – как частный предприниматель или является официальным сотрудником агентства недвижимости).

Из дневника: «На начальном этапе вы сможете выбрать и посмотреть понравившиеся вам квартиры самостоятельно, а не ограничиваться набором долго продающихся объектов из базы агентства, которые хочет навязать вам риелтор».

Выбирать придется лучшее из худшего, причем сдерживающим фактором будет та сумма, которую вы готовы заплатить за жилье. Вторичное жилье – это всегда набор «за» и «против», между которыми приходится находить разумный компромисс. Вы можете смириться с отсутствием ремонта, но вам может понравиться месторасположение и предлагаемая стоимость. Напротив, отличный косметический ремонт позволить «закрыть глаза» на удаленность от метро. Идеальные объекты: «5 мин до метро» + «евроремонт» продаются гораздо раньше, чем вы узнаете о таком предложении.

Из дневника: «К тому моменту, когда у нас была нужная сумма на руках для покупки жилья, в нашей базе просмотренных квартир на Борщаговке порядка 70 объектов, из которых 3-4 были потенциально привлекательны. Иногда они продавались раньше, чем мы были готовы оформить сделку. Было довольно обидно…».

Пока идут ваши поиски, фиксируйте понравившиеся варианты, чтобы иметь возможность посмотреть их вторично.

ОСМОТР ОБЪЕКТА: СОВЕТЫ ПОКУПАЮЩИМ

Выезжая на осмотр понравившейся квартиры, покупатель вправе посмотреть в квартире всё – от содержимого шкафчика за унитазом вплоть до вазонов на балконе. Если показывают только часть квартиры, ссылаясь, что в оставшейся части кто-то спит, жилье сдается и т. п., сразу уходите – вам пытаются продать «кота в мешке».

Из дневника: «Покупатель нашей «гостинки» вел себя достаточно бесцеремонно: даже заглянул под ванну и поцарапал ее снаружи ножом, проверяя, не проржавела ли она насквозь. Я только потом поняла его правоту. До сих пор жалею, что была слишком тактична при осмотре нашей будущей квартиры. И поделом: плитка в ванной, положенная прежней хозяйкой как «предпродажная подготовка», полностью отлетела через несколько месяцев после того, как мы поселились».

Также рекомендуется уйти, если хозяева не желают показать вам все документы на недвижимость.

Важно: найти вариант, попасть на осмотр и даже выбрать – не означает сразу купить! Взвесьте все «за» и «против», прежде, чем вы вручите владельцу покупаемого жилья первый аванс (залог), который станет первым решающим шагом на пути к приобретению квартиры.